Veja estratégia para evitar prejuízo na doação
Dependendo da forma como o imóvel é doado, contribuinte pode perder redutores de Imposto de Renda sobre ganho de capital em uma venda futura.
O número de doações de imóveis no Brasil tem avançado enquanto famílias se antecipam às mudanças geradas pela reforma tributária no Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), conhecido como o imposto da herança. Mas, antes de optar por doar um bem, advogados alertam: o contribuinte deve entender como ficará a cobrança de Imposto de Renda (IR).
De acordo com dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB), entidade que representa os cartórios de notas no País, pelo menos 185 mil escrituras públicas de doações de imóveis foram registradas em 2025. O número representa uma alta de 6,5% em relação ao ano anterior e de quase 60% em relação a 2020.
O Estado de São Paulo teve um recorde da série histórica, com 83.136 escrituras públicas de doação de imóveis registradas em 2025. O número representa um crescimento de 54% em relação a 2020.
No primeiro semestre de 2026, em todo o Brasil, 74,5 mil doações de imóveis foram feitas, uma média de 12,4 mil por mês.
A nova legislação determina que os Estados deverão adotar alíquotas progressivas para o ITCMD, desde que não ultrapassem o teto de 8%. São Paulo e Minas Gerais, por exemplo, ainda não modificaram suas regras e continuam usando porcentagens fixas de 4% e 5%, respectivamente.
De acordo com Camila Caçador Xavier, advogada de L.O. Baptista Advogados, a mudança no ITCMD em cada Estado deverá observar dois princípios constitucionais: a anterioridade anual e a nonagesimal. “Assim, se a nova lei for publicada em 2026, a cobrança das novas alíquotas somente poderá ocorrer a partir de 2027 e após o decurso de, no mínimo, 90 dias de sua publicação”, explica.
Além da mudança nas alíquotas, a reforma determina que o ITCMD passe a considerar o valor de mercado dos bens transferidos. Antes, alguns Estados – como São Paulo – permitiam que o cálculo fosse feito com base no valor patrimonial do imóvel, que muitas vezes refletia apenas o custo histórico de aquisição dos ativos.
“Nos casos em que hoje são usados valores fiscais ou contábeis inferiores ao preço real, a base de cálculo poderá aumentar mesmo sem mudança na alíquota”, alerta André Luiz Andrade dos Santos, sócio do escritório Chalfin Goldberg & Vainboim Advogados, sobre o imposto da herança.
Nesse cenário, famílias – especialmente as de alta renda, mas impactadas pela reforma –, têm encarado o ano de 2026 como uma janela de oportunidade para doar um bem e pagar menos ITCMD do que poderão enfrentar no futuro.
No entanto, outro imposto deve entrar na conta: o IR. Quando uma família doa um imóvel, o prazo de aquisição do bem é zerado. Essa mudança pode ter impacto lá na frente: dependendo de como a doação é feita, o contribuinte pode perder alguns redutores de IR que seriam aplicados sobre o ganho de capital em uma eventual venda.
Esses redutores aumentam conforme o tempo de aquisição do bem. Considerando um imóvel vendido em agosto de 2026, o fator de redução é de 4,44% se o imóvel tiver sido adquirido em agosto de 2025; 19,19% se adquirido em agosto de 2021; 34,48% se adquirido em agosto de 2016 e assim por diante.
Ou seja, com os redutores, a alíquota efetiva de IR vai caindo até chegar a zero para imóveis adquiridos em dezembro de 1969 ou antes.
Ao fazer a doação, existe uma alternativa para não perder os redutores de IR. A legislação permite que o contribuinte doe o imóvel a valor de mercado, em vez de doá-lo pelo valor de aquisição.
Nesse caso, a operação gera ganho de capital como se o imóvel tivesse sido vendido. Os redutores de IR são considerados, e o imposto sobre o ganho de capital é recolhido antecipadamente.
Essa antecipação pode trazer um benefício no futuro. Como o imóvel passa a ter como referência o valor de mercado na doação, a diferença entre esse valor e o preço de uma eventual venda será menor. Com isso, o ganho de capital ficará reduzido, diminuindo o IR a pagar.
Quando vale a pena doar o imóvel a valor de mercado?
Michel Siqueira, sócio de planejamento patrimonial do Vieira Rezende Advogados, explica que a decisão entre doar o imóvel a valor de mercado ou a valor de aquisição deve ser feita de forma planejada, a partir de simulações.
O contribuinte também precisa ficar atento ao prazo. Ao doar por valor de mercado, o recolhimento do IR deve ser realizado até o último dia útil do mês seguinte à operação. “Uma vez tomada essa decisão, ela não pode ser desfeita”, diz Siqueira.
Para fazer a escolha entre as duas opções, o contribuinte precisa considerar três fatores principais: o tempo de aquisição do imóvel, a intenção de vendê-lo no curto prazo ou não e o valor de mercado do bem. O cálculo do valor de mercado exige cautela: se a família definir antecipadamente um valor elevado e, no futuro, não conseguir vender o imóvel por um preço maior, pode ter prejuízo.
Segundo Siqueira, para imóveis antigos, que permitem redutores de IR entre 70% e 100%, a doação a valor de mercado tende a ser a melhor opção. Para bens mais recentes, com redutores menores, o cálculo varia conforme o prazo em que o contribuinte pensa em vender o imóvel. “Na nossa experiência, quando há uma redução acima de 50% e a família pretende vender o bem dentro de 5 anos, normalmente vale a pena doar a valor de mercado”, diz.
O advogado simulou o caso de um imóvel adquirido em agosto de 2006 por R$ 100 mil e doado em 2026. Na primeira situação, no momento da doação é atribuído ao bem o valor de mercado de R$ 1,4 milhão, recolhendo o IR de forma antecipada. Depois de um ano, o imóvel é vendido por R$ 1,5 milhão.
Nesse caso, a doação a valor de mercado gerou uma economia de mais de R$ 98 mil. Mas há uma ressalva: o cálculo não considerou quanto o dinheiro pago antecipadamente em IR poderia ter rendido se permanecesse investido até a venda do imóvel.
O que avaliar antes de doar um imóvel?
Embora as famílias estejam se antecipando diante das mudanças no ITCMD, advogados alertam que a economia tributária não deve ser o único fator a motivar uma doação de imóvel. Para Rafael Bifano, sócio da área tributária do PLKC Advogados, além do custo com impostos, o contribuinte precisa considerar aspectos como o planejamento sucessório e a preservação do controle patrimonial.
Segundo ele, a operação pode fazer sentido quando o objetivo é antecipar a sucessão, reduzir potenciais conflitos entre herdeiros e conferir maior previsibilidade à transmissão do patrimônio. “Por outro lado, pode não ser recomendável quando o doador ainda depende economicamente do imóvel ou pretende preservar ampla flexibilidade para sua futura administração ou venda”, pondera.
Quando ainda existe uma dependência do imóvel para morar ou obter renda, a técnica mais utilizada é a doação com reserva de usufruto: os pais transferem a propriedade para os filhos, mas mantêm o direito de uso ou de receber os aluguéis enquanto viverem. “Na prática, o imóvel já sai do inventário futuro, mas a rotina financeira da família não muda”, explica Marcos Vinicius Martins, advogado tributarista e sócio da Tahech Advogados.
Outra possibilidade é incluir cláusulas de proteção na escritura de doação do imóvel, como a incomunicabilidade, que evita que o bem seja compartilhado com o cônjuge do donatário em caso de casamento ou divórcio; a impenhorabilidade, que protege contra credores; e a inalienabilidade, que impede a venda do imóvel sem autorização. “Essas cláusulas custam pouco a mais no cartório e podem evitar perdas patrimoniais relevantes no futuro”, afirma Martins.
Fonte: Estadão (14/08/2026)
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